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2016
01-11

关于你的房子,不敢保证100%正确,但却能保证正确9成以上

关于你的房子,不敢保证100%正确,但却能保证正确9成以上 - 第1张  | 爱淘数字资源馆

1.前言
本帖里面涉及到的某些内容,由于各地政策不一样,故取值会有一定的区别,请各位根据本地实际政策来理解
2.土地
2. 1 帖子题目为关于你的房子,为什么楼主要先说土地呢?
我国是社会主义国家,我国土地政策实行的是公有制,即国家或者集体为土地所有权的主体,而个人只拥有土地的使用权。我们所说的买地,其实就是指买土地的使用权。
而房地需要统一来看,任何不考虑土地的房子讨论都是耍流氓。
举一个比较简单的例子,假如土地使用权2015年到期,土地使用者于2014年在土地上建了栋房子,请问2015年到期后,这个房子属于谁?答,房子会随土地一起无偿归还。(住宅用地+住宅房子是自带续期,不存在到期的问题)
对楼主第一条的补充:《物权法》“第一百四十九条”住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。(但是需要补交土地出让金,缴纳标准估计是按当时的土地价出一个标准),非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理(这里是故意留了一个尾巴,既不说一定会补也不说一定不会补,要看后续的法律)。

2. 2一些基本概念
2.2.1 那么我的土地使用权的期限是多少呢?
商业40年、住宅70年、工业50年、教育交通公共等50年,综合(有些地方有综合,即商住综合用地)50年。和非政府的交易看市场价,从政府手上拿,先搜索“基准地价”查看当地基准地价(几年一更新),一般的,就在这个价偏上,好地段拍卖无上限,坏地段或者招商引资可能会给你个协议价
2.2.2 那么到期了咋办?
商业工业快到期时,需要续交土地出让金(经过相关部门同意你继续使用),住宅一般自动延期(除非那个地方规划的要拆迁)
2.2.3 我国土地有划拨和出让两种方式,出让即为有偿获得,划拨一般是由于国家为了支持你这个东西而无偿给你的,划拨的权限小(不能参与市场活动),如果想参与市场活动,需要补觉土地出让金(通俗点说就是,向土地局交钱)
2.2.4 这块地多少钱?
商业贵、住宅次之、工业最便宜,工业的不能搞商业,如果想搞,去把工业的变成商业的,要交钱。
2.2.5我从地下挖出了宝贝
你只拥有地上的使用权,所以,这个东西是国家的,当然国家会对你进行一些奖励
3.房地产
3. 1 房地产开发企业的操作模式
3.1.1 与房地产开发有关系的部门
房地产开发需要走很多程序
项目开发前:发改委立项、环保局做评价、规划局拿规划、消防局做消防等等,理论上前期程序搞完了,才能开建,而实际中可能会少某些程序,比如消防人防没拿到,会影响到办证
项目开发前拿到土地,项目开发中,开发后,可向银行抵押贷款
在房地产主体建了x%(参考各地政策)的时候,可以向银行做在建工程抵押贷款,允许拿预售许可证,所以买期房的话,尽量选择主体工程完成x%的房子,即使这个房地产企业跑路了,这个在建工程也会由政府或者其他企业来完成
3.1.2 房地产开发企业的资金操作
以前房地产特别俏的时候,房子不愁卖的时候,开发商仅仅拿出一部分钱(比如几千万)买下一块地,然后拿着这块地开始操作,贷款买第二块,然后第二块贷款买第三块。几千万买下价值两三亿的地,然后开始和建筑商谈,建筑商垫资建设,等房子回款后,开发商再给建筑商打钱。同样的建筑商或许会找材料商垫资,一层一层的垫资。等房子稍微建了一点时候,开发商会开始预售房子(有些开发商甚至于在更早期的时候,就预售房子了)………然后开始对回款进行分配,开发商当然拿大头。也就是说,开发商仅仅用了几千万就搞起了价值几十亿的房子,而利润分配时,开发商占大头。我们有时候看的被拖欠工资的农民工就是这个资金链条中的最底端。
当然,这种操作模式有个最大的缺点,一旦资金链断条就完蛋了,很多开发商只有跑路这一条路,然后跟这个项目有关系的人都成了受害者,银行/担保公司/高利贷会最大可能收回资金,而老百姓就只有倒霉了。
这种模式在以前房子好卖的时候,没问题,但是现在,就不行了,所以买房子需要挑选正确的开发商,1、选择名气大,底子厚的开发商,2、选择本地开发商,因为本地开发商再怎么玩,他的资金都是在本地。这也是现在银行人员放贷时候的选择
4.个人住房
4. 1 买房
4.1.1 什么是小产权房
小产权房区别于完全产权的房子,这里的房指的是房+地,小产权房一般可以理解为,房子是你的、地(使用权)不是你的,一般情况下指农村的房子(地是集体的),但我理解的单位的房子(以前的单位提供给员工的房子(单位仅拥有土地的划拨使用权))应该也和这种情况类似。
小产权房如果仅仅是用来居住,一般不会出现问题(但是如果拆迁的话,在法律上你就处于劣势了),不可作为抵押,因为银行抵押的话,需要房所有、地使用两证齐全。
4.1.2 我买房子时候里面的那些参数是什么意思?
容积率:如果这块地1000平方米,4.0容积率的话,可以建4000平方米的房子。这个参数越低,房子住的越舒服,一般情况下,别墅、靠山、靠水、临军队的房子容积率低,商业中心的房子容积率高
建筑密度:一块地1000平方米,35%的建筑密度,那么350平方米的地上有房子。在建筑密度固定的情况下,容积率越高,房子就越高。
绿化率,这个就不用解释了…..
建筑面积,分为建筑面积、分摊面积、套内面积,你买120的房子,扣除分摊面积的话,可能也就剩下八九十了,像与本栋房子有关系的电梯啊、配电室啊要记入分摊面积。无关的,或者人防空间、出租的车库、公共休憩的地方如果也记入分摊了,请干他娘的。
房产测绘允许一定的误差,嗯嗯,这些东西开发商绝壁清楚。
4. 2 税
放心啦,我国个人住房暂时不交房产税啦
4. 3 拆迁
你买的完全产权的房子绝对是城镇的房(土地为城镇住宅用地),城镇的拆迁补偿为:1比1(1.05,1.1,看各地标准)还房(就地还,挪个窝,肯定要提高标准)+各种装修补偿啊+搬迁奖励啊+过渡期的一些费用啊比如租房费啊。农村的请看下文
5.我是土豪
5.1 我要买商铺
不同于住宅,商业、工业的话,土地使用权到期=房地到期,所以请关注一下你买的商铺是在哪一年拿的地,2009年拿的地,2014年建成,那么你只有35年使用期而不是40年使用期
5.2 税
营业税就不说了,房产税,按照房屋原值扣除10%-30%之后的剩余价值的1.2%或者按照租金的12%
5.3 拆迁
商铺拆迁的话和住宅的计算方式不太一样,标准普遍比住宅高,比住宅少了些与人头、户数有关系的补偿费,多了些停业损失费
6.我是农村人
6.1 这里只讨论理论,实际操作需看你邻居是啥样的人
我们没有文化的人就是这样子啦
6.2 宅基地
6.2.1我想把我的房子卖了,再申请一个宅基地。
不行
6.2.2我儿子成家了,再申请一个宅基地。
可以
6.2.3我老爹老娘去世了,兄弟姐妹都有自己的窝,老爹这宅基地是我的,我用来种菜园子。
这是集体的不是你的
6.2.4我门前那条小路是我的,别人不能走,我要把它封起来。
去你娘的,任何人都能合法的走
6.2.5那家伙老爹去世了,那块地很久没人用了,我用来种了二三十年的菜园子,现在他回来了要找我要。
你俩干一架,谁打赢了就….进派出所…这块地不属于你俩任何人
6.3 拆迁
6.3.1请把你家地板砖铺上,墙刷一刷,没有封顶的东西赶快封个顶,房子不要有明显的裂缝…这些都是非常影响补偿的减分项
6.3.2我家建了1000个平方的超大房子,是不是会给我赔很多
是的,如果你家有好几户,几十口人。如果你家就三口人,那么只能给你一两百平方(人数乘以个人补偿标准),剩下的折算成成本价给你
7.我是种地的农民
7.1 这地我能种多少年
我记忆中30年一个周期,你拥有的也仅仅是这块地的使用权,而不是所有权
7.2 我这的地会不会占呢
看下你那属于基本农田吧,如果属于基本农田,那么基本不可能了(除非国家级的工程),如果属于其他农田,看看你那块区位如何
7.3 如果占了我的地,我能获得多少补偿?
年产值(一亩地产出能卖多少钱,一般的城市可能在1500左右)乘以某个倍数。我不该说理论的 每几年国家会下发一个土地补偿费的标准,假定年产值是1500/亩左右,占你地的人会赔偿三万多,其中一万多一点会到你手上,剩下的到村集体手上了, 由村集体用于你们村子的发展 ,你可以得到的是,一万多点/亩的补偿+社保+就业培训。但最大的可能是,村长悄悄的各家各户敲门…
哎呀,卧槽,房子说到地,跑题了…

8.二手房
众所周知,发生交易的东西是需要交营业税的
二手房也视为发生了交易,如果从取得房产证,不到五年就卖出去了,那么视为在投资
这时候需要交纳营业税,按照营业额(即房产交易价)的百分之五点多计算,即100万的房子需交纳5万多的税
而法律规定,超过五年,可免交营业税…所以,卡时间点吧

9.小公寓
首先要搞清楚小公寓是咋产生的?
住不起普通住宅,只能买小公寓/钱不太多的投资,这只是其中一部分原因
要知道,很多时候招商,都是给的好的,完整的地,而城市也难免有些边边角角的地。这些地食之无味弃之可惜,怎么办?开发小公寓
所以说,小公寓这种东西不适合刚需一族居住

最后编辑:
作者:1itao
这个作者貌似有点懒,什么都没有留下。

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